壹、本件裁定主文：

一、單一建物無權占有他人之土地，非建物所有權或事實上處分權人之建物占有人，為土地之占有人。

二、上開建物占有人除為土地善意占有人外，應依不當得利之規定，返還使用土地之利益予土地所有人。

貳、本案法律爭議：

單一建物無權占有他人土地，建物所有人或事實上處分權人將建 物交付他人（建物占有人）使用時，

一、非建物所有權或事實上處分權人之建物占有人是否為土地占有人？

二、該建物占有人對土地所有人應否負不當得利返還責任？

參、裁定理由摘要：

（一）建物所有人於建物興建完成時，就建物坐落土地之空間，因取得事實上之管領力，固取得土地之占有。惟建物不能脫離土地而存在，建物所有人基於租賃或一定之法律關係（民法第941條），交付建物予他人占有而自己間接占有建物時，亦併同移轉該建物坐落土地之占有，是該他人除為建物之直接占有人外，其對建物坐落土地在空間上有一定之結合關係，時間上有相當之繼續性，於其占有建物之同時，並排除他人對土地之干涉，對該部分土地產生屬其實力支配下之客觀結合關係，而取得對土地事實上管領之力；且依一般社會觀念，其主觀上通常亦得認識對建物坐落土地之空間有支配管領之力，而有占有之意思，亦應為土地之占有人。

（二）建物無權占有土地，建物占有人通常亦屬土地之無權占有人，侵害原應歸屬土地所有人之權益，但依民法第943條第1項、第952條規定，占有人於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利；善意占有人就其占有物所行使之權利內容，有得為占有物之使用或收益者，依其性質推定其適法所有之權利範圍內，得為占有物之使用、收益。占有人因此項使用所獲得之利益，係有法律上原因，對於所有人不負返還之義務，此為不當得利之特別規定，不當得利於此無適用之餘地。

（三）善意占有人就其占有是否具有本權，並無查證義務（同法第959條立法理由參看），其主張為善意占有者，無須負證明之責。是建物雖無權占有土地，然建物占有人向建物所有人、建物承租人或次承租人、建物代租代管或包租代管業者承租建物，或基於其他法律關係取得建物占有時，並無查證建物有無占有土地權源之義務，其對於土地所有人主張為土地之善意占有人者，即受推定於其適法之租賃權或所基於之法律關係範圍內，得為土地之使用，依上開說明，對土地所有人不負返還使用土地利益之義務，以保障建物占有人對占有外觀之信賴，並兼顧建物租賃市場之交易安全。反之，倘建物占有人非善意占有人，依同法第952條反面解釋，其不得為占有物之使用、收益，乃竟占有使用土地，受有使用土地之利益，致土地所有人受有損害，就此項欠缺法律上原因之財貨變動，自應依不當得利之規定，返還該利益予土地所有人。

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• 發布日期 : 115-06-12
• 發布單位 : 最高法院