案例：

台中地院李國增

臺灣臺中地方法院八十九年度訴字第三七一一號所有權移轉登記事件

壹、本件兩造均委請律師任訴訟代理人，於民國（下同）八十九年十一月十日繫屬，

九十年三月二十八日判決，該判決於同年四月三十日因兩造均未上訴而告確定。

貳、原告張許演玉起訴主張：

（一）訴之聲明：被告應將坐落台中縣大雅鄉上楓段第一四六一地號、地目田、面積

七六九四平方公尺之土地，其應有部分七六九四分之一八二七之所有權，移轉

登記與原告。

（二）事實及理由：被告張三湖於七十五年七月三十一日與原告訂立協議書，向原告

購買坐落台中縣大雅鄉上楓段第一四六一地號田地（下稱系爭土地）面積七六

九四平方公尺所有權應有部分七六九四分之二０二０（按系爭土地原係原告與

訴外人陳三桂共有，應有部分各為二分之一即七六九四分之三八四七），即如

系爭契約書內之附圖所示編號Ｃ部分面積二０二０平方公尺。至於其餘之應有

部分七六九四分之一八二七，即如契約附圖所示編號Ａ、Ｂ部分面積一八二七

平方公尺，則則由原告保留，擬充為開闢交通道路之用，並無出賣與被告，且

因受當時農業發展條例有關每宗耕地不得增加共有人人數之限制，故約定以原

告原共有持份二分之一全部辦理所有權移轉登記與被告，俟法令限制解除後二

個月內，被告應將超出買賣之部分，即應有部分七六九四分之一八二七，無條

件回復移轉登記與原告。茲因農業發展條例有關每宗耕地不得增加共有人人數

之限制，業已廢止，因此被告應依約將超出買賣之部分移轉登記與原告等語。

參、訴訟繫屬後，本院於八十九年十一月十四日定八十九年十二月六日上午十時進行

言詞辯論。後該日庭期因被告未到，本院遂改期八十九年十二月二十七日上午十

時五十分續行辯論。

肆、原告於八十九年十二月十四日提出民事辯論意旨狀，其內容除重複前開起訴狀之

內容外，並補述：

「按共有人將共有物特定之一部分讓與他人，固為共有物之處分，其讓與非得共

有人全體之同意，對於其他共有人不生效力。然受讓人得對於締約之共有人，依

據債權法則而請求使其就該一部取得單獨所有權，對於不履行之締約人除要求追

償定金或損害賠償外，亦得請求使其取得按該一部計算之應有部分，與他共有人

繼續共有之關係，最高法院五十五年台上字第三二六七號著有判例。查原告與被

告訂立上開協議書約定就系爭共有土地特定一部份之買賣及一部返還，業經另一

共有人陳三桂同意，自無不生效力之問題。原告依據兩造所訂立協議書之約定及

上揭最高法院判例意旨，自得請求被告將系爭土地應有部分七六九四分之一八二

七移轉登記與原告，同時聲請訊問證人陳三桂」。

伍、本院八十九年十二月二十七日言詞辯論期日，兩造均到庭，原告除陳述引用前之

聲明及陳述外，並補提出由陳三桂出具之同意正本、陳三桂之印鑑證明及被告之

戶籍謄本各一份為證，被告請求駁回原告之訴，並提出答辯（一）狀一件，並稱

簽辯聲明及理由均引用答辯（一）狀所載，其答辯（一）狀內容為：

「⑴被告於七十五年七月間以新台幣（下同）一百萬元之價格，向原告購買其所

有系爭土地之應有部分即二分之一，然在被告交付尾款並取得土地所有權狀後，

原告要求被告簽具系爭協議書，謂被告應同意將臨路部分之土地闢為道路，被告

認既欲做為公眾使用之道路，亦無意見，遂同意簽具系爭協議書，並將協議書交

還給原告，然今細觀協議書之內容，其上竟載上開闢為道路之土地，即原告所提

附圖中Ａ、Ｂ部分，原告未賣出，俟法令限制變更後，被告須將應有部分七六九

四分之一八二七移轉登記予原告，令被告甚感驚訝，且由土地登記謄本上記載本

筆買賣之原因發生日期為七十五年七月七日，而系爭協議書則在此之後，於七十

五年七月三十一日始簽訂，亦足以證明右開被告受原告詐騙之事實，否則系爭協

議書之內容豈有未於買賣契約中載明，而於事後始另定書面之理，是被告顯係受

原告之詐騙而簽具系爭協議書，因此向原告為撤銷簽具系爭協議書之意思表示。

⑵依系爭協議書第三條記載：「俟法令限制變更或以其他方式得為辦理之日起二

個月內，乙方（指原告）應將超出之持分七六九四分之一八二七，無條件過戶與

乙方（指原告）或其指定之人取得」觀之，則應移轉應有部分七六九四分之一八

二七與原告者，係原告本人，而非被告，其訴請被告移轉登記，要屬無據。退步

言之，縱認系爭協議書係約定被告應將應有部分七六九四分之一八二七移轉登記

與原告，然被告僅能處分其應有部分二分之一而已，尚無將整筆土地之一部分應

有部分移轉登記與原告之權限，是原告主張被告應將系爭土地中應有部分七六九

四分之一八二七移轉登記與原告，自無理由」等語，同時提出系爭土地之土地登

記簿謄本（舊式，該謄本記載本件兩造買賣之原因發生日期為七十五年七月七日

）一份為證，本院提示本件是否研究農業發展條例相關問題，並宣示改期至九十

年一月十七日續行辯論。

陸、九十年一月十二日法官更替，同日被告提出答辯（二）狀，其內容為：「

⑴按「耕地之使用，應符合區域計畫法或都市計畫法土地使用分區管制之相關法令

規定，始得辦理所有權移轉登記」農業發展條例第三十一條定有明文。本件系爭

土地應屬區域計畫範圍內之非都市土地或都市計畫範圍內之都市土地，依法應作

農牧使用，然經查：系爭土地上除建有倉庫外，一部份並已做為道路使用，並非

均作農牧之用，則系爭土地之使用，既未符合區域計畫法或都市計畫法土地使用

區分管制之規定，依上開規定，自不得為所有權之移轉登記。

⑵按「本條例修正施行前，繼承人因受土地法第三十條之一及修正前本條例第三十

一條之限制，而以約定或信託方式，將農地或其持分登記於受託人名下者，於本

條例修正通過後一年內，得請求回復登記為所有人。回復請求權人並得請求依其

持分分割」農業發展條例第十七條第一項定有明文，從而以約定之方式將農地持

分登記於受託人名下，而得請求回復登記為所有人者，當以繼承人為限。本件依

協議書內容觀之，兩造既係約定將原告之持分七六九四分之一八二七登記於被告

名下，則依上開規定，原告並非因繼承人之身分而取得系爭土地，依法原告自無

請求移轉登記該持分之權利」等語。

柒、九十年一月十七日行言詞辯論，原告主張其訴訟的之法律關係，係根據契約關係

主張（即依據協議書之約定），並非依據農業發展條例第十七條之規定主張。被

告主張對協議書之形式及實質內容均不爭執，但主張其簽訂係遭詐欺。原告否認

被告遭詐欺之主張，本院當場命被告舉證，被告請求給予三個星期之時間呈報證

據方法，本院宣示候核辦。被告於九十年二月九日具狀向本院陳報關於其主張意

思表示遭詐欺部分，並無其他證據方法可供提出等語，本院即於九十年二月九日

訂期九十年三月一日上午九時三十分續行辯論。

捌、九十年三月一日上午九時三十分言詞辯論期日，兩造均到庭，經本院會同兩造協

議並整理兩造之前之主張、陳述後，兩造達成協議，並將爭點限縮為二點，其協

議內容如下：

一、訴之聲明

原告：被告應將坐落台中縣大雅鄉楓段一四六一地號、地目田、面積七六九四平

方公尺應有部分七六九四分之一八二七之所有權移轉登記給原告。

被告：駁回原告之訴。

二、法律關係：

契約請求權之法律關係。

三、原因事實：

被告於七十五年七月三十一日向原告購買坐落台中縣大雅鄉楓段一四六一地號、地目

田、面積七六九四平方公尺應有部分七六九四分之二０二０（如協議書附圖Ｃ部分，

面積二０二０平方公尺），另原為原告所有之應有部分七六九四分之一八二七（即如

協議書附圖Ａ、Ｂ部分，面積一八二七平方公尺），供道路使用，未出售給被告，因

受當時農業發展條例之限制（不得增加共有人之人數），兩造遂簽訂協議書，約定原

告所有之所有權應有部分二分之一全部移轉登記給被告，並約定於法令解除限制後二

個月內，被告應將超出買賣之部分，即系爭土地之所有權應有部分七六九四分之一八

二七，移轉登記給原告。因農業發展條例之前開限制業已廢止，原告有權依約請求被

告履行前開約定。

四、兩造不爭執之事實：

（一）原告於七十五年八月五日將其所有坐落台中縣大雅鄉楓段一四六一地號、地目

田、面積七六九四平方公尺應有部分二分之一之所有權，以買賣為原因移轉登

記給被告。

（二）系爭坐落台中縣大雅鄉楓段一四六一地號土地，其地目為田，屬都市計劃範圍

內土地，其使用分區編為農業區。

（三）兩造於七十五年七月三十一日簽訂協議書一份，協議書第三條約定：「座落大

雅鄉楓段第壹肆陸壹號之內詳另紙附圖編號Ａ、Ｂ即著天藍色部分係乙方（按

指原告）保留擬充為開闢交通路使用之土地，並無出賣與甲方（按指被告），

因受農業發展條例及其相關法令之限制不得增加共有人之人數，故約定以乙方

共有持分貳分之壹全額辦理共有權移轉登記與甲方取得，俟法令限制變更或以

其他方式得為理之日起貳個月內乙方（按為甲方之筆誤）應將超出之持分七六

九四分之一八二七，即該當面積零．壹捌貳柒公頃之土地無條件過戶與乙方或

其指定人取得，決不得違誤」等語。

（四）兩造對本院依職權調取之臺中縣雅潭地政事務所八十九年十一月二十七日（八

九）雅地登字第０八九一００八四九七號函一件、臺中縣大雅鄉都市計劃土地

使用分區（或公共設施用地）證明書一件、原告所提出之協議書（含附圖）影

本一件、證明書一件、印鑑證明一件之真正，無意見。

（五）被告對原告主張當時兩造約定就共有土地特定一部分之買賣，有經訴外人陳三

桂同意，無意見。

五、本件爭點之所在：

（一）前開協議書之簽訂，被告是否遭受原告詐欺而簽訂？

被告：主張該系爭協議書係遭詐欺而簽訂，並以八十九年十二月二十二日所提出

之答辦狀為撤銷簽訂協議書之意思表示。原告於辦妥所有權移轉登記後，要

求被告應同意將臨路部分之土地闢為道路，乃於未閱讀協議書內容下，簽下

協議書，意僅在同意供作道路使用。

原告：否認被告有遭詐欺情事，如有亦逾除斥期間。

（二）系爭土地之使用是否有不符區域計畫法或都計畫法土地使用分區管制之相關規

定？如有是否因此不能辦理所有權移轉登記？

被告：本件土地應供農牧使用，但系爭土地上建有倉庫，一部分並作道路使用，並

非作農牧使用，自不得為所有權之移轉登記。

原告：系爭土地上之農舍係合法登記之合法建物，並登記為被告所有，其上之農路

為農業生產及交通之必要措施，且係被告所開闢，均係供農業使用，無農業

發展條例三十一條規定之適用。（此部分為原告之主張，卷內筆錄之記載與

當時原告之陳述有不同）。

六、可供提出之證據：

原告方面：

（一）協議書（含附圖）影本一件。

（二）證明書一件、印鑑證明一件。

（三）系爭土地之土地登記謄本一件（新式）。

（四）被告之戶籍謄本一件。

（五）捨棄訊問證人陳三桂。

（六）聲請向地政機關函查農地是否未供農用即不得為所有權移轉登記。

被告方面：

（一）系爭土地之土地登記謄本影本一件（舊式）。

（二）聲請勘驗現場（待證事實：證明爭點二所指之使用現況）。

（三）爭點一部分，除所提出之證據一外，無其他證據可供提出。

前開協議內容經兩造訴訟代理人確認後並簽署姓名於協議內容後，本院即宣示候

核辦。

玖、本院於九十年三月二日定期於九十年三月十五日續行辯論，九十年三月十五日庭

期，兩造均到庭，並確認前次協議內容，並陳明除經兩造整理及協議之而表明於

該次筆錄之事項及爭點外，對於其餘之主張、陳述、證據調查聲請均捨棄，本院

提示兩造就爭點為辯論，並宣示辯論終結，定九十年三月二十八日宣判。

拾、九十年三月二十八日本院宣判，判決原告全部勝訴，並駁回原告聲請向地政機關

函查農地是否未供農用即不得為所有權移轉登記及被告聲請勘驗現場之證據調查

方法，判決送達兩造後，被告未於法定期間內提起上訴，而告確定。

拾臺、問題：

（一）本件經二位法官分別以傳統之審理方式及現行規定之審理方式進行審理，現行

規定之審理方式是否對於爭點之掌握較明確？兩造是經整理爭點之過程後，是

否會更明白兩造爭執之所在？二種審理方式之筆錄記載方式有極大之差別，即

使用非傳統審理方式之筆錄記載內容似較為繁雜，而傳統審理方式之筆錄記載

則較為簡單？前者會增加書記官之工作量，會影響書記官配合之意願，有無解

決之道？

（二）本件訟爭情形，關於原告請求範圍即訴訟標的之特定，是否記載完整？又關於

原告主張之原因事實之記載，是否妥適？如不妥其記載方式應為如何改進始為

適當？

（三）本件不爭執事項之整理是否完善？有何應整理而未整理之處？

（四）法官於九十年三月一日所用之整理爭點之方式、爭點整理及協議簡化結果之摘

要記載形式，是否妥適？其改進之道為何？或應該為如何之記載始為妥適？

（五）法官與當事人兩造協同所整理出之爭點，是否已全部掌握該事件之爭執核心，

或尚有何應整理而未整理之爭點存在？